“实施城市更新行动”是首次写入我国五年规划的一个“新词”。具体来说就是要通过对城区内功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区抓紧进行挖潜提效，提升功能品质、释放发展活力，将存量片区打造为人民高品质生活的空间。

那么，面对这一新任务，各个城市将如何发力呢？

01

北京：纾解非首都功能下的城市更新

疏解北京非首都功能是“十四五”期间加快推动京津冀协同发展的“牛鼻子”。作为全国第一个减量发展的城市，城市更新于北京而言意味着什么？北京又将如何通过疏解腾退空间，推动腾笼换鸟，改善人居环境，优化提升首都功能呢？

在北京的“十四五”规划中，有一个关键点就是要让北京未来的发展越来越聪明，要打造世界智慧城市，并且提出到2025年将北京建成全球新型智慧型城市标杆的目标。“在这个过程中，城市更新是一个很重要的关键词”。第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人及高级董事温书阅告诉记者，在疏解非首都功能的背景下，作为一座有着上千年历史的文化古城，北京从2018年开始已经对四环内大型综合商业体进行限制性开发，因此，未来发展的着力点就在城市更新。

“城市更新包括了完善城市空间结构、推进新型城市基础设施建设，加强老旧小区改造等内容。从北京的规划和更新路径来看，主要有三个要点”。

他说，一是调整业态功能。原来的老旧批发市场和八十年代承载那个年代的建筑，应该焕发出新的生机。那么怎么改？是改成写字楼，改成综合体还是改成新型高端市场呢？这就是业态功能调整。二是丰富城市功能。北京提出了要发展成为新的网红打卡地，发展夜经济，使旧有的商街、老旧项目焕发新机，也就是说要激活旧有项目，创新升级迭代的产品。三是打造绿色建筑。在城市微更新过程中，必须要考量碳中和的问题，即所有产品除了赋予现在应该赋予的功能和使命以外，还要考虑延长建筑的时间，因此节能将成为很关键的点。

02

上海：从历史到未来的黄浦江和苏州河

曾有学者说，世上有一个十分明显的现象，即绝大部分的城市都位于一条对该城而言十分重要的河流旁。随着河流越来越受到重视，它们终于有了一个亲切的名字——母亲河。在上海，黄浦江和苏州河就是这座城市的母亲河。当城市向前的脚步不断加快，不能“搬家”的母亲河怎样才能日新月异？

将打造全球卓越城市作为目标的上海又将如何对中心城区的存量经济通过更新进行升级呢？对于这一问题，华东区策略顾问部主管及高级董事朱锋告诉记者，上海的“十四五”规划中提出将围绕“一江一河”推进中心城区开发与更新，“作为一座因水而生，依水而兴的城市，黄浦江和苏州河沿岸是上海近代金融贸易和工业的发源地，也将是上海未来发展不可或缺的宝贵资源”。

从上海的2035年远期规划目标来看，黄浦江将从整个国际大都市的战略规划高度进行打造，形成三大核心段和两大核心点，特别是陆家嘴、外滩、北外滩的板块，会努力打造成世界级城市会客厅。

从工业“锈带”转变为生活“秀带”的杨浦滨江作为黄浦江核心滨江带是具有比较后发优势的区域，未来将更集中大量总部经济、文化创新、产业集群，以形成文化、科研、总部经济为核心的新核心片区。而苏州河的整体规划思路会跟黄浦江的规划有一定错位。“苏州河东西纵观上海市域，从规划角度来讲，更推崇的是宜居人文和整个滨江休闲，形成两大滨江带不同的人文和未来贸易金融板块的叠加”。

朱锋说，两大滨江带的腹地里都有大量的存量经济，包括区域载体的更新。比如徐汇板块里徐家汇商业中心的升级，黄浦区板块里大渔阳板块的改革升级，都是在承接城市核心地段好的老的存量地产的提升，并带动两条滨江带以及整个滨江延伸未来贸易、金融和未来人居人文的综合复合型开发项目。

03

成都：公园城市建设让生活更美好

城市的核心是人。作为连续12年中国最具幸福感城市的TOP1，成都将如何在城市更新中更好满足人民日益增长的美好生活需要，提升大家的幸福感、获得感、安全感呢？

从2018年首提公园城市这个概念后，雪山下的公园城市已经成为成都一张非常有影响力的名片。第一太平戴维斯成都项目及开发顾问部董事李绅表示，今年，成都提出实施幸福美好生活十大工程，他认为其中至少有三点是与公园城市建设联系非常紧密的，分别是发展高质量的公共资源和公共服务配套，打造生态城市和提升公共交通通行能力。

“其实大家在成都已经可以看到很多改变的细节”，李绅表示“比如在城市更新方面，对于公园场景的赋能和实现就是这样”。他说，现在走在成都的街头，稍微注意一下，就能看到成都市的公园和绿道系统已经有机地形成了点线面网的立体结合。在所有的公园场景里都有大量的体育、娱乐、文化等等消费场景，这一方面减轻了政府对于公园城市建设过程中的资金压力，也创新出公共资源发展财务平衡的新模式。同时，成都市在社区商业规划和商圈规划上提出了更多发展街巷经济、城间经济、夜间经济的计划，这些都是在幸福美好生活十大工程中贴近民生的细节点，也是公园城市建设让人们直观感受到生活更幸福的部分。

04

武汉：结合产业升级打造城市新名片

城市是扩内需补短板、增投资促消费、建设强大国内市场的重要战场。以建设现代化大武汉为目标的武汉将如何通过城市更新，获取在这一战场的胜利呢？

对于武汉来讲，这一轮城市更新有很多点，特别引人关注的有两个。第一太平戴维斯武汉商铺部高级董事黄英波说，一是武汉租界区。武汉是全国为数不多的有租界区的城市，对于这样的租界区如何保留、修缮、提质？这是在武汉做城市更新重要的课题：比如旅游、文化、金融、创新这些概念怎么和老的租界区进行结合，怎么把武汉的江滩打造像上海外滩一样的城市名片等等。

二是五百年的汉正街如何进行产业升级。这不仅对武汉的商贸发展，对城市的人居、文化等都是比较重要的提升。当前武汉已经吸引了一批国内外的顶级开发商在这里重仓，可以预计将催生大量新的商业综合体和城市名片项目，而这些明星项目将让武汉成为第二个1.5线城市，拥有更多国际品牌的第三店甚至第四店。届时，将进一步提升武汉整个商业环境、国际时尚度和对周边城市的辐射能力。